Beim Teilverkauf gehört einem das Haus nicht mehr allein
Bei einem Teilverkauf verkauft man bis zur Hälfte seiner Immobilie einem Käufer. Der wird dann (stiller) Miteigentümer. Sie bekommen also schnell Geld und bleiben zumindest zu 50 % Eigentümer Ihrer Immobilie. Zusätzlich können Sie sich noch bis zu Ihrem Lebensende mit einem Wohn- oder Nießbrauchsrecht davor absichern, dass Sie irgendwann ausziehen müssen.
Der Haken beim Teilverkauf: Die "Miete"
Beim Teilverkauf sind die Käufer meist Investoren. Und die lassen sich das Recht, dass der Verkäufer noch bis zu seinem Lebensende im Haus oder der Wohnung bleiben darf, bezahlen.
Man zahlt eine Art Miete, ein sogenanntes Nutzungsentgelt. Unabhängig davon, ob man tatsächlich darin wohnt oder nicht. Das sind im Jahr ungefähr 3 % bis 4 % von dem, was der Investor für seinen Anteil bezahlt hat. Man bekommt also nicht nur Geld für den Verkauf, sondern muss monatlich einen Teil für sein Nutzungsrecht wieder zurückzahlen.
Für wen ist ein Teilverkauf interessant?
Wer alleinstehend und ohne Erben ist bzw. nichts vererben möchte, kann seine Immobilie in Geld umwandeln, um sich beispielsweise mehr gönnen zu können.
Interessant könnte es auch für Menschen sein, die zwar eine Immobilie haben, aber denen nicht genug Geld zum Leben bleibt.
Menschen, die gerade z.B. aufgrund von Krankheit, Scheidung oder Tod des Lebensgefährten in Geldnot geraten sind und die einen größeren Geldbetrag brauchen, sollten sich eher über ein Darlehen mit Grundschuld informieren, solange die Zinsen noch relativ günstig sind.
Unbedingt ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht vereinbaren
Wer bis zu seinem Lebensende in seinem Haus oder der Wohnung bleiben will, sollte sich unbedingt im Grundbuch ein Nießbrauchsrecht bis zum Lebensende eintragen lassen. Also nicht nur im Vertrag, sondern auch im Grundbuch!
Ein Nießbrauchsrecht hat den Vorteil, dass man nicht nur in der Wohnung oder dem Haus wohnen bleiben darf, sondern es auch vermieten darf. Das ist zum Beispiel von Vorteil, wenn man sich entscheidet, doch irgendwann zu seinen Kindern oder ins Wohnheim zu ziehen. Dann darf man nämlich das Haus oder die Wohnung vermieten und bekommt dennoch weiterhin die Mieteinnahmen dafür.
Wer beim Teilverkauf die Reparaturen zahlen muss
Das hängt natürlich vom Vertrag ab – und der ist sehr komplex und für einen Laien eigentlich gar nicht überschaubar! In den meisten Verträgen steht drin, dass der Teilverkäufer die Instandhaltungskosten weiterhin selbst zahlen muss!
Geht also beispielsweise die Heizung oder ein Fenster kaputt, muss dies komplett selbst gezahlt werden, obwohl einem nur noch z.B. die Hälfte des Hauses gehört. Es müssen aber nicht nur die Reparatur gezahlt werden, sondern sich auch noch darum gekümmert werden, dass z.B. ein Handwerker kommt.
Achtung: Kann man irgendwann die Reparaturen nicht mehr stemmen, sehen manche Verträge vor, dass der Verkäufer dann die Immobilie zwangsversteigern darf.
Vor- und Rückkaufsrecht beim Teilverkauf
Natürlich kann im Vertrag ein Vor- oder Rückkaufsrecht eingeräumt werden. Das sollte allerdings im Grundbuch eintragen lassen. Dann kann man seine Immobilie zum Marktwert wieder zurückkaufen. Allerdings verlangen dann auch manche Anbieter noch eine extra Provision dafür, die bei bis zu 6,5 % des Verkaufspreises liegen kann.
Teilverkauf: Wer erbt
Erbt jemand Ihr Haus, an denen Ihnen nur noch z.B. 60 % gehören, kann er den Anteil natürlich verkaufen. Die Frage ist nur, wer z.B. nur einen 60%-Anteil an einem Haus kauft. Spielt der Investor mit, kann es auch komplett verkauft werden, das lässt sich der Investor dann nochmals extra bezahlen.
Kein Teilverkauf ohne Anwalt
Wer sich für einen Teilverkaufsvertrag entscheidet, sollte sich Rat beim Anwalt oder einer Verbraucherzentrale holen. Zusätzlich sollte noch ein Immobiliengutachter hinzugezogen werden, der den Verkaufswert berechnet.
Auf jeden Fall alles gut durchrechnen und auch den Vertrag prüfen lassen! Denn steht der Investor erst mal im Grundbuch, wird´s schwer, das Ganze wieder rückgängig zu machen.
Fazit zum Teilverkauf
Wer im Haus bleiben will und zusätzlich das monatliche Nutzungsentgelt zahlen kann, für den kann es vorteilhaft sein. Aber auch für Menschen, die z.B. keine Erben haben und ihr Geld, dass sie in die Immobilie gesteckt haben, wieder zu Lebzeiten rausholen wollen. Man kommt so relativ schnell an Geld und das zum aktuellen Marktwert.
Allerdings ist es eine relativ teure Variante, denn der Investor lässt sich das Wohnrecht auch wieder bezahlen und es kommen oft noch einige Zusatzkosten dazu. Und: Unbedingt über Alternativen nachdenken, z.B. einen Kredit aufs Haus aufnehmen oder verkaufen und sich ein Nießbrauch vorbehalten.
Im Studio: Kerstin Anabah, SWR Redaktion, Recht und Justiz
