Wohnungseigentumsgesetz: Diese Regeln gelten für Eigentümer und Verwalter

Inhalt

• Die Rolle des Hausverwalters nach der WEG-Reform
• Zertifizierung für Hausverwalter
• Aufgaben des Verwalters
• Was kostet eine Hausverwaltung?
• Hausverwalter abberufen und kündigen 
• Hausverwaltung und Handwerkerarbeiten
• Eigentümer kann aus Wohnung rausgeworfen werden 
• Bauliche Veränderungen: Eigentümer sind zur Sanierung verpflichtet
• Energieausweis für Wohngebäude
• Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen
• Fallbeispiel 1: Sondernutzungsrechte bei Parkplätzen, Gärten, Terrassen
• Fallbeispiel 2: Rolle des Verwalters bei Handwerksarbeiten

Die Rolle des Hausverwalters nach der WEG-Reform 

Laut dem Statistischen Bundesamt gibt es 16,5 Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland (Stand 31.03.2023). Im Dezember 2020 ist das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft getreten, das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG). 

Nach dem neuen WEG erhält der Verwalter mehr Rechte und Kompetenzen. So kann der Verwalter beispielsweise eigenverantwortlich Aufträge vergeben. Der Rahmen hierfür soll von der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt werden - sie kann beispielsweise beschließen, dass der Verwalter Aufträge bis beispielsweise 4.000 Euro eigenständig vergeben kann. Achtung: Auch das Gesamt-Auftragsvolumen sollte festgelegt werden. Bei größeren Aufträgen muss der Verwalter mehrere Angebote einholen. 

In der Regel mindestens drei verschiedene Angebote, wenn der Auftrag mehr als 3.000 Euro umfasst (LG Frankfurt, Beschluss vom 19.4.2017, 2-13 S 2/17). Je nach Fall können, laut den Amtsgerichten, auch zwei Anträge ausreichen. Wenn ein Verwalter seine Kompetenzen überschreitet, indem er ein anderes Angebot einholt als zuvor mit der Eigentümergemeinschaft vereinbart, kann von ihm verlangt werden, bis zu 20 Prozent der entstandenen Kosten zu tragen (BGH, Urt. v. 10.12.2021 – V ZR 32/21).

Zertifizierung für Hausverwalter 

Nach dem neuen WEG von Dezember 2020 hat eine Eigentümergemeinschaft mit mehr als acht Einheiten ab dem 1. Dezember 2023 einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (BGH, Urt. v. 08.07.2022 – V ZR 202/21). Nur bei kleinen Gemeinschaften in Eigenverwaltung wird die Zertifizierungspflicht erlassen. Die Zertifizierung erhält der Hausverwalter von der Industrie- und Handelskammer (IHK). Die Bundesregierung hat festgelegt, wie genau die Prüfung auszusehen hat. 

Aufgaben des Verwalters 

Der Verwalter erfüllt die laufenden Aufgaben der Verwaltung, die für die Wohnungseigentümer nur geringe Bedeutung haben, zum Beispiel kleinere Reparaturen. Daneben kümmert er sich um die Einziehung des Hausgelds und die Bezahlung von Rechnungen. Außerdem kann der Verwalter selbstständig tätig werden, soweit eine Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer aufgrund der einzuhaltenden Fristen nicht möglich ist, jedoch eine rasche Entscheidung verlangt wird, um einen Nachteil für die Gemeinschaft zu verhindern. Er bereitet zudem die Eigentümerversammlung vor, auf der die Wohnungseigentümer alle wichtigen Entscheidungen treffen, zum Beispiel Renovierungen und Baumaßnahmen. Diese Entscheidungen setzt der Verwalter im Anschluss um, zum Beispiel indem er Handwerker beauftragt. 

Was kostet eine Hausverwaltung? 

Der Hausverwalter erhält feste Beträge nach Wohneinheiten oder Miteigentumsanteilen. Den Kostenschlüssel können die Eigentümer beschließen. Mit der pauschalen Entlohnung sind gesetzlich festgelegte Tätigkeiten abgedeckt, zum Beispiel die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan. Für darüber hinaus gehende Tätigkeiten können Sonderhonorare vereinbart werden.  

Hausverwalter abberufen und kündigen 

Der Verwalter ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz der Vertreter der Eigentümergemeinschaft nach Außen - in etwa wie der Geschäftsführer einer GmbH. Seine Geschäfte binden die Wohnungseigentümer. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter auch jederzeit ohne Angabe von Gründen abberufen, wenn sie nicht zufrieden ist (BGH, Urt. V. 25.02.2022 – V ZR 65/21 ). 

Dabei gilt aber zu beachten: Der Vertrag des Hausverwalters endet sechs Monate nach der Abberufung - auch wenn dann schon ein neuer Verwalter die Geschäfte übernommen hat, muss der bisherige Hausverwalter noch so lange weiterbezahlt werden. Ausnahme: Es handelt sich um eine außerordentliche fristlose Kündigung, wofür allerdings schwerwiegende Kündigungsgründe vorliegen müssten. 

Hausverwaltung und Handwerkerarbeiten 

Sind Handwerksarbeiten am Gemeinschaftseigentum beziehungsweise an der Bausubstanz notwendig, ist immer die Verwaltung verantwortlich. Daher zählt es zu den Pflichten der Hausverwaltung, Handwerkerarbeiten zu organisieren. Dazu gehört, dass Wohnungen betreten werden können, wenn das zur Schadensbeseitigung und -begrenzung erforderlich ist. Allerdings hat die Hausverwaltung kein generelles Zutrittsrecht. Sie muss zum Beispiel Aufforderungen machen und Fristen setzen. 

Notfalls muss die Hausverwaltung selbst rechtliche Schritte unternehmen, um die Hindernisse zu beseitigen beziehungsweise das Einverständnis der Eigentümer herbeizuführen. Möglicherweise unter Zuziehung der Eigentümergemeinschaft. 

Die Hausverwaltung muss Handwerkerarbeiten nur dann überwachen, wenn sie dazu ausdrücklich beauftragt wurde. Allerdings kann kein Fachwissen erwartet werden. Wollen die Eigentümer eine qualifizierte Überwachung der Handwerker, müssen sie einen Bauingenieur oder Architekten damit beauftragen (AG Köln, Urteil v. 01.08.17, Az. 215 C 183/16). 

Der Hausverwalter haftet bei Schäden nur für eigenes Verschulden oder eigene Verstöße gegen Verträge. Ansonsten gehen Schäden zu Lasten der WEG. 

Eigentümer kann aus Wohnung rausgeworfen werden 

Mit der erneuerten WEG-Reform kann ein Eigentümer von der Gemeinschaft aus seiner eigenen Wohnung geworfen werden.  

Hintergrund: Die Wohneigentümer sind eine Zwangsgemeinschaft. Benimmt sich einer der Eigentümer dauerhaft störend, kann er von der Gemeinschaft ausgeschlossen werden. Sein grundrechtlich geschütztes Eigentumsrecht wird eingeschränkt, wenn er die Eigentumsrechte der anderen schädigt. Verstößt ein Wohnungseigentümer trotz Abmahnungen wiederholt gröblich gegen die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft, so kann ihm sein Eigentum entzogen werden (§17 Abs. 2 WEG-neu). 

Gründe können zum Beispiel sein: Ein Eigentümer ist monatelang im Wohngeldrückstand, er hält sich nicht an die Hausordnung oder tritt beleidigend gegenüber der Gemeinschaft oder dem Verwalter auf. 

Die Eigentümergemeinschaft kann die Entziehung des Wohnungseigentums seit der Reform mit qualifizierter Mehrheit beschließen, also mit mehr als 50 Prozent der Eigentümer im gesamten Objekt. Diese Form der Mehrheit wird nur für die Entziehung von Wohnungseigentum benötigt. Die Hausverwaltung kann dann darauf drängen, dass der Eigentümer sein Wohneigentum verkauft. Reagiert dieser nicht, kann die Zwangsvollstreckung bei Gericht beantragt werden. Unter Umständen muss sogar ein - unschuldiger - Miteigentümer, zum Beispiel die Ehefrau, ausziehen. (BGH-Urteil vom 14.09.2018, Az.: V ZR 138/17) 

Bauliche Veränderungen: Eigentümer sind zur Sanierung verpflichtet 

Beispiel: Darf die Hausverwaltung eine neue Heizung in Auftrag geben, auch wenn nur die Hälfte der Eigentümer dafür ist? 

Ja, seit der Reform 2020 kann eine bauliche Maßnahme durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen beschlossen werden.

Durch diese erhebliche Erleichterung für Veränderungen soll Modernisierungsstaus entgegengewirkt werden (§ 20 Abs. 1 WEG).  

Allerdings brauchen sich Miteigentümer, die gegen eine solche Maßnahme gestimmt haben, dann auch nicht an den Kosten beteiligen.  

Die Kosten werden auf die Eigentümer verteilt, die der Maßnahme zugestimmt haben. Es gibt aber zwei Ausnahmen: Die Kosten werden auf alle Eigentümer verteilt, 

• wenn sich die Maßnahme - in der Regel binnen zehn Jahren - amortisiert oder 
• wenn die Eigentümerversammlung eine Maßnahme zu nicht unverhältnismäßig hohen Kosten mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließt und der Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 21 WEG). 

Der Verbraucherverein Wohnen im Eigentum rät allerdings, damit die Kosten von allen getragen werden, Beschlüsse unter der Bedingung zu fassen, dass eine Zweidrittel-Mehrheit zusammenkommt. Sich darauf zu verlassen, dass sich eine Maßnahme amortisiert, ist ein Risiko. Innerhalb von zehn Jahren können sich Marktverhältnisse extrem ändern, wie sich bei den Gaspreisen zuletzt deutlich gezeigt hat. Dann können Nein-Sager ihre Kostenbeteiligung zurückfordern. 

Außerdem: Jeder Wohnungseigentümer kann sogar auf eigene Kosten bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verlangen, die der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, dem Einbruchschutz oder dem Zugang zu schnellem Internet dienen (§ 20 Abs. 2 WEG). Mehr zum Thema Einbruchschutz lesen Sie hier: 

Smarte Technik gegen Einbrecher Einbruchschutz: So schützen Sie Ihr Zuhause

Besonders für die Urlaubszeit gibt es günstige und effektive Geräte und Gadgets, um das Risiko eines Einbruchs zu reduzieren. Welche Maßnahmen Sie treffen können. 

Energieausweis für Wohngebäude 

Der Hausverwalter ist für den Energieausweis zuständig. Denn beim Verkauf oder der Vermietung einer Wohneinheit muss dieser vorgelegt werden. Der Verwalter organisiert die Beschlussfassung und beauftragt die Erstellung. Auch wenn nur ein einzelner Eigentümer den Energieausweis braucht, muss er von der Gemeinschaft bezahlt werden.

Was ist auf dem Balkon erlaubt? 

Darf ich als Wohnungseigentümer einfach meinen Balkon streichen, eine Markise anbringen oder Pflanzkübel aufstellen? Mehr dazu lesen Sie hier: 

Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen  

Vor dem Inkrafttreten der WEG-Reform in 2020 konnte man Beschlüsse verhindern, indem man die Versammlung verlassen oder gar nicht daran teilgenommen hat. Diese Möglichkeit gibt es nicht mehr. Eigentümerversammlungen sind seit der neuen Reform immer beschlussfähig. Die Ladefrist ist von zwei auf drei Wochen angehoben worden. Wer etwas ändern will, muss also an der Versammlung und den Beschlüssen teilnehmen. Die Eigentümer dürfen aber auch eine virtuelle Beteiligung an den Eigentümerversammlungen zulassen. Ein genau bestimmtes Thema - beispielsweise die Entscheidung zwischen drei einzuholenden Angeboten - kann in einem Umlaufbeschluss mehrheitlich beschlossen werden. Die Beschlusssammlung bleibt in bisheriger Form erhalten (§ 23, 24 WEG). 

Fallbeispiel 1: Sondernutzungsrechte bei Parkplätzen, Gärten, Terrassen 

Eine Frau besitzt eine Erdgeschosswohnung mit Terrasse und Garten. Das Nutzungsrecht ist im Grundbuch eingetragen. Die Gemeinschaft will aus dem Garten Parkplätze machen. Das kann sie nur als letztes Mittel verlangen, wenn alle anderen Möglichkeiten erfolglos bleiben. Das trifft hier nicht zu. BGH 23.3.2018 V ZR 65/17

Tatsächlich hilft es meist, wenn Rechte im Grundbuch eingetragen sind. Aber es wird unterschieden zwischen Nutzungsrecht und Eigentumsrecht. Zuvor konnte nur an Gebäuden Sondereigentum erworben werden.  

Nach dem Gesetz konnten diese Rechte bislang sogar stillschweigend durch lange Dauer eingeräumt werden. Aber es kam immer wieder zu Streitigkeiten. Ohne Eintragung ins Grundbuch galt es nur zwischen den betroffenen Eigentümern. Bei einem Eigentümerwechsel beispielsweise konnte das Recht bedroht sein. Das Sondereigentum ist im Vergleich zu einem Sondernutzungsrecht eine stärkere Rechtsposition. 

Fallbeispiel 2: Rolle des Verwalters bei Handwerksarbeiten 

Ein Leck am Fallrohr verursacht einen Wasserschaden. Die Hausverwaltung beauftragt zwei Mal erfolglos eine Leckortung. Dann passiert monatelang nichts. Am Ende entsteht ein großflächiger Schaden an sieben Wohnungen – eine Wohnung muss komplett entkernt und saniert werden. Der Eigentümer muss dazu ausziehen. Die auf zwei Monate angekündigte Maßnahme dauert an. Seit Monaten passiert nichts mehr. 

Stellt der Wohnungseigentümer fest, dass der Schadensfortschritt nicht gestoppt wurde bzw. bei einem Leitungswasserschaden kein Leck geortet wurde, sollte der Eigentümergemeinschaft und auch dem Verwalter schriftlich präzise Forderungen mitgeteilt werden und eine kurze Frist zur Erfüllung gesetzt werden.  

Lässt der Verwalter die Frist tatenlos verstreichen, kann jeder Eigentümer eine Abmahnung aussprechen, die das Fehlverhalten dokumentiert. Möglicherweise muss dann gerichtliche Hilfe mit einer einstweiligen Verfügung eingeholt werden. Einen Handwerker selbst zu beauftragen, kommt nur in akuten Notfällen in Betracht. 

Am besten lassen sich betroffene Wohnungseigentümer durch die Eigentümergemeinschaft unterstützen, indem sie beispielsweise eine außerordentliche Eigentümerversammlung beantragen 

Weiterführende Links im Internet:

• Stiftung Warentest: Rechtsgebiet Wohnungseigentumsrecht
• Stiftung Warentest: Wohnungseigentum - Neues Baurecht für Eigentümer
• Stiftung Warentest: Grundregeln der Eigentümergemeinschaft