Die Hälfte aller Wohngebäude in Deutschland wurde vor den 1980er Jahren gebaut. Daher stehen nach wie vor viele Sanierungsarbeiten an.
Weil der Vermieter in bestimmten Fällen die Mieter an den Kosten beteiligen kann, bedeutet für Mieter eine Gebäudesanierung und Modernisierung oft auch eine Mieterhöhung. Wie weit die Mieterhöhung gehen darf, darüber wird oft gestritten.
Was darf der Vermieter auf die Miete umlegen, wenn es um Instandhaltung oder Modernisierung geht? Wieviel darf die Miete dabei insgesamt steigen? Und welche Reparaturen muss man als Mieter selbst zahlen? Wir haben wertvolle Tipps.
Wer entscheidet über Instandhaltung oder Modernisierung?
Sanierungen, insbesondere energetische Sanierungen, sind teuer - sparen aber anschließend auch beim Unterhalt und den Energiekosten. Ob ein Gebäude saniert wird oder nicht, entscheidet der Vermieter. Mieter können eine Sanierung oder Modernisierung daher auch nicht einfordern, wenn der Vermieter sich nicht um den Zustand des Hauses kümmert.
Durch eine Sanierung können Mieter Energiekosten sparen. Zuvor müssen die Bewohner aber auch den Lärm und andere Unannehmlichkeiten durch die Baumaßnahmen und Handwerkerarbeiten dulden.
Am Ende kann durch die Modernisierung auch die Miete steigen - nicht selten eine unangenehme Überraschung. Wer lange in seinem alten Vertrag eine günstige Miete hatte, muss sich möglicherweise an den Kosten der Modernisierung von Dach, Fassade, Heizung oder Haustür beteiligen und deutlich mehr Miete zahlen.
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Instandsetzung oder Modernisierung – was ist der Unterschied?
Über die Zuordnung der Baumaßnahmen zur regulären Instandsetzung eines Gebäudes oder zur Modernisierung entstehen oft Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern.
Investitionen in die Instandhaltung muss der Vermieter allein tragen. Bei Maßnahmen zur Modernisierung kann der Eigentümer die Kosten aufteilen und die Mieter prozentual daran beteiligen.
Rechtzeitige Ankündigung der Baumaßnahmen
Außerdem hat der Vermieter die Pflicht, Modernisierungsmaßnahmen bei den Mietern rechtzeitig anzukündigen - das heißt, mindestens drei Monate zuvor.
Er muss genau erklären, welche Arbeiten geplant sind und zu welchem Zeitpunkt. Der Vermieter muss ankündigen, wie sich Miete und Nebenkosten anschließend entwickeln und welche Energieeinsparungen zu erwarten sind.
Außerdem muss er auf die Möglichkeit eines Härtefallantrags hinweisen, zum Beispiel wegen Alter, Krankheit, aber auch wegen zu hoher finanzieller Belastung im Einzelfall.
Wie hoch darf die Mieterhöhung sein nach Modernisierung?
Ralf Brodda, Geschäftsführer DMB-Mieterverein Stuttgart und Umgebung, erklärt, die gesetzlich festgelegte Grenze für eine Modernisierungsmieterhöhung liegt derzeit bei 8 Prozent – dieser Teil der Modernisierungskosten darf auf die Miete umgelegt werden, nicht mehr.
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Gesetzliche Kappungsgrenze für die Mieterhöhung
Selbst bei einer Umlage von maximal 8 Prozent der Kosten darf die Miete in den ersten sechs Jahren nach der Modernisierung nur um 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Auch diese Regelung wurde gesetzlich festgelegt.
Die Miete kann aber in dieser Zeit regulär bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.
Wird eine neue Heizungsanlage nach GEG eingebaut, kann die Umlage 10 Prozent der Kosten betragen, abzüglich der verwendeten Drittmittel, also der staatlichen Förderung. Werden die Fördermittel nicht verwendet, bleibt es bei 8 Prozent der Kosten.
Grundsätzlich gilt: Die Sanierungsmaßnahmen müssen Mieter zunächst hinnehmen. Gegen die Mieterhöhung können sie sich danach jedoch wehren.
Modernisierung oder Instandhaltung: Umlage von Kosten durch Vermieter
Ralf Brodda, Geschäftsführer DMB-Mieterverein Stuttgart und Umgebung, sagt, bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter konkret darlegen, welcher Anteil der Kosten zur Modernisierung zu rechnen ist und welcher Anteil auf die Reparatur, die Instandsetzung. Denn die Instandsetzungskosten muss der Vermieter selbst übernehmen.
Weil Sanierungen oft eine Mischung aus Modernisierung und Instandhaltung sind, muss man einzelne Komponenten unterscheiden. Beim undichten Dach zum Beispiel gehören neue Dachziegel zur Instandhaltung. Wenn aber gleichzeitig eine Dämmung eingebaut wird, die Energiekosten einspart, ist dieser Teil eine Modernisierung, zumal die Mieter davon auch etwas haben.
Immer wieder beschäftigen sich Mietervereine mit überhöhten Umlagen von Vermietern. Fehlerquellen sind oft die zu kurze Ankündigungsfrist, der Prozentsatz als Basis der Berechnung und die mangelhaft erklärten Instandhaltungspauschalen. Manchmal entstehe der Eindruck, „dass da möglicherweise versucht werden soll, Mieter auch loszuwerden“, erklärt Ralf Brodda.
Müssen Mieter auch Kleinreparaturen bezahlen?
Wenn Vermieter im Mietvertrag eine Klausel vorsehen, dass Mieter kleine Reparaturen selbst übernehmen müssen, ist das rechtmäßig. Mieter sind dann daran gebunden. Die Regelung gilt aber nur für Kleinreparaturen. Dazu zählen Reparaturen bis maximal etwa 100 bis 150 Euro. Wird dieser Betrag überschritten, muss der Vermieter die Kosten übernehmen.
Diese Regelung gilt für Alles, was Mieter mit den eigenen Händen benutzen - zum Beispiel Rolladengurte, aber nicht der Rolladenkasten oder Lichtschalter, aber nicht die Deckenlampe. Weitere Beispiele sind der Wasserhahn, Türgriffe, Herd oder Kochplatte – aber zum Beispiel nicht Leitungen, Heizung und auch keine gemeinschaftlich genutzten Gegenstände wie Lichtschalter im Treppenhaus.
Der Vermieter ist in der Pflicht, Handwerker zu beauftragen. Ist keine solche Klausel im Mietvertrag enthalten, müssen Mieter Kleinreparaturen auch nicht bezahlen.
Wer muss bei Schäden reagieren
Wenn größere Schäden im und rund um das Gebäude drohen, also schnell eingegriffen werden muss, kann auch der Mieter Handwerker beauftragen – möglichst in Absprache mit dem Vermieter.
Wichtig ist die Schadensminderungspflicht - sie gilt immer. Schäden müssen also sofort gemeldet werden, zum Beispiel wenn es um Schäden durch Feuer oder Wasser geht.
Bei geringeren Mängeln können Mieter bei Bedarf ihren Vermieter auch mahnen und eine Frist setzen, sollte der Vermieter auf die Meldungen nicht reagieren.
Häufiger Grund für Streit: Schimmel in der Wohnung
Als Mieter muss man unverzüglich melden, wenn Schimmel auftritt - am besten mit Dokumentation, also Fotos. Der Vermieter ist in der Pflicht, Schimmel zu beseitigen. Mieter sollten nachweisen können, dass sie sich korrekt verhalten haben - am besten ein Lüftungs-Protokoll führen.
Oft landet der Streit oft vor Gericht, und Gutachter müssen die einzelne Situation beurteilen. Die Ursache für Schimmel liegt oft auch in baulichen Mängeln begründet, nicht unbedingt am falschen Lüften. Dann muss der Vermieter zahlen.
Mietminderung bei Schimmel ist möglich, aber nur mit Ankündigung und wenn man sich sicher ist. Vorsicht: Wenn man zu Unrecht mindert und dann zwei Monatsmieten mit der Miete in Rückstand kommt, kann der Mietvertrag fristlos gekündigt werden.
Schimmel vermeiden und entfernen
